Вводная
В июне был подписан закон, позволяющий арестовывать имущество граждан, уехавших за границу, в качестве обеспечительной меры по делам о «правонарушениях против интересов РФ». Аресты могут применяться к банковским счетам, а при их недостаточности — к другим активам, в том числе к квартирам.
Кого может коснуться закон и как он будет применяться
Критерии «правонарушений против интересов страны» в законе сформулированы широко, поэтому под действие норм потенциально подпадает любой уехавший россиянин. Суд может арестовать имущество до вынесения решения по делу — по ходатайству, например, прокурора. Также возможно возбуждение нового административного дела за неуплату ранее назначенных штрафов с последующим арестом активов.
Кроме того, закон разрешает рассматривать административные дела без присутствия обвиняемого, если тот находится за пределами страны. Эксперты предупреждают о «охлаждающем эффекте»: постоянная юридическая уязвимость может привести к самоцензуре и снижению публичной активности уехавших.
Срок вступления
Закон вступает в силу 1 сентября 2026 года. До этой даты есть время оценить риски и подготовить документы, если вы планируете переписать или продать недвижимость.
Как переписать квартиру (дарение)
Самый распространённый способ — дарение. При оформлении дарственной в пользу близкого родственника (супруги(а), родителей, детей, внуков) налоги обычно не платятся. При передаче недвижимости неблизкому родственнику или третьему лицу одаряемый обязан уплатить НДФЛ (13% для резидентов, 30% для нерезидентов) от разницы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости.
Дарение удобно для тех, кто хочет сохранить возможность распоряжаться активом через доверенное лицо: если предметом операции будет доля или квартира, передача третьему лицу обходится проще в плане вывода средств, чем прямая продажа от лица со специальным статусом.
Требования к доверенности
Заключить дарственную за границей нельзя — сделка оформляется у российского нотариуса. Для этого понадобятся доверенность и участие третьего лица (нельзя сразу сделать доверенность на того, кому дарят квартиру). Доверенность можно оформить в консульстве РФ либо у местного нотариуса — в странах, подписавших международные конвенции, часто достаточно нотариального документа с переводом или апостилем.
Рекомендуется оформлять доверенность в консульстве: российский нотариус сможет проверить её по базе, а в документе должно быть указано право обращаться в Росреестр и МФЦ и при необходимости снять собственника с регистрационного учета.
Где оформляется и какие документы нужны
Договор дарения оформляется в регионе, где находится квартира. Для сделки потребуются паспорта сторон, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и дополнительные документы в зависимости от ситуации (например, согласие супруга, если недвижимость в совместной собственности).
Нотариус составляет три экземпляра договора: для доверенного лица, одаряемого и для подачи в Росреестр. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН обычно на следующий рабочий день.
Сроки и стоимость
Сроки оформления дарения варьируются от недели–двух до нескольких месяцев и зависят от готовности документов и скорости доставки доверенности в Россию. Нотариальные тарифы зависят от кадастровой стоимости: федеральный тариф за удостоверение договора дарения — 0,5% от суммы (не более 20 000 ₽); при дарении близкому родственнику нотариус берёт меньшую плату. Также учитывайте расходы на оформление и пересылку доверенности и пошлину за регистрацию в Росреестре.
Как продать квартиру, находясь за границей
Налоги при продаже
Налог зависит от периода владения: общий срок для освобождения от НДФЛ — 5 лет. В ряде случаев (дарение от близких, наследство, приватизация и т. п.) срок сокращается до 3 лет. Если минимальный срок не соблюдён, придется платить НДФЛ. Для лиц со статусом «иноагент» и для некоторых нерезидентов применяется ставка 30%.
Доверенность и дистанционные подписи
Оформление доверенности для продажи похоже на процедуру для дарения: в ней должны быть прописаны права подписывать договор купли‑продажи, подавать документы в Росреестр и взаимодействовать с банками. С июля доступна возможность получения квалифицированной электронной подписи (КЭП) в ряде стран, что теоретически позволяет совершать сделки дистанционно, но для удалённых операций с недвижимостью также требуется сдача биометрии — она принимается очно. Поэтому на практике доверенность остаётся наиболее надёжным и распространённым способом.
Как принимать оплату
Рекомендуется принимать деньги на собственный российский счёт. Если у продавца его нет, доверенному лицу можно дать право открыть счёт в российском банке. Уровень санкций и ограничения у банков могут затруднить вывод средств за границу, поэтому заранее проконсультируйтесь с юристом.
Альтернативы: банковский аккредитив (покупатель перечисляет деньги на специальный счёт, средства переводятся продавцу после регистрации перехода права), депозит нотариуса — нотариус удерживает средства до получения выписки из ЕГРН и затем переводит продавцу. Эти инструменты снижают риски обеих сторон.
Необходимые документы и прописка
Для продажи потребуются копии всех страниц внутреннего паспорта продавца, оригиналы паспортов покупателя и доверенного лица, выписка из ЕГРН, оригинал доверенности и документы, подтверждающие право собственности. В квартире не должно быть зарегистрированных жильцов — если продавец в ней прописан, потребуется отдельная доверенность и заявление на выписку для удаления из регистрации.
Что делать при наследовании
Если недвижимость переходит по наследству, основные операции (включая продажу) также можно оформить через доверенное лицо. Процесс наследования и последующие действия по распоряжению имуществом имеют свои особенности и требуют отдельной подготовки документов.
Короткие практические рекомендации
- Оцените риски: если вы уехали и планируете не возвращаться, заранее подумайте о защите активов.
- Рассмотрите дарение близким как способ передачи права без налогообложения для родственников.
- Оформляйте доверенности через консульство или с апостилем/переводом в зависимости от страны пребывания.
- При продаже используйте аккредитив или депозит нотариуса для безопасности расчётов.
- Проконсультируйтесь с нотариусом и юристом по налогам и особенностям вашего конкретного случая.
Закон усиливает возможность государству защищать свои интересы за счёт мер в отношении имущества граждан, находящихся за рубежом. Планирование действий и своевременные юридические шаги помогут уменьшить риски.
